In sintesi
- Chi riguarda: le locazioni turistiche e gli affitti brevi in Puglia già avviati, cioè registrati in DMS Puglia entro il 30 settembre 2025.
- Che cosa si presenta: la CIA se si gestisce in forma non imprenditoriale, la SCIA se in forma imprenditoriale, al SUAP del Comune dove si trova l'immobile.
- Entro quando: 31 dicembre 2026. Il termine era il 30 settembre 2026 ed è stato prorogato di tre mesi.
- Se non si presenta: da 500 a 2.500 euro per ogni immobile senza CIA, da 2.000 a 10.000 euro per ogni immobile senza SCIA, più la chiusura immediata dell'attività.
La Regione Puglia ha spostato al 31 dicembre 2026 il termine entro cui le locazioni turistiche e gli affitti brevi già avviati devono presentare la CIA (comunicazione di inizio attività) o la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune in cui si trova l'immobile. La scadenza era fissata al 30 settembre 2026: ci sono quindi tre mesi in più, non un adempimento in meno.
La proroga arriva con una modifica alla legge regionale 1° dicembre 2017, n. 49 — la legge che, all'articolo 10 quater, comma 8, fissa il termine per chi era già in attività — annunciata dalla Regione il 23 settembre 2026. Gli estremi definitivi (numero della legge e data) si leggeranno sul Bollettino Ufficiale della Regione Puglia: fino alla pubblicazione, il termine formalmente in vigore resta quello del 30 settembre, quindi chi ha la pratica pronta fa bene a non aspettare.
Da dove nasce l'obbligo di CIA e SCIA in Puglia
Il quadro non è nuovo. Con l'articolo 5 della legge regionale 29 settembre 2025, n. 15 (pubblicata sul BURP n. 6 straordinario del 30 settembre 2025) la Regione ha riscritto il Capo II bis della l.r. 49/2017 — gli articoli 10 bis, 10 ter e 10 quater — e ha esteso alle locazioni turistiche un obbligo di comunicazione preventiva al Comune:
SCIA per chi esercita in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediario; se l'attività è svolta tramite società, la presenta il legale rappresentante (art. 10 bis, comma 5);
CIA per chi esercita in forma non imprenditoriale (art. 10 bis, comma 7).
Per chi era già in attività, il comma 8 dell'art. 10 quater concedeva 365 giorni di tempo: «Le strutture in qualsiasi forma già avviate alla data di approvazione della presente norma dovranno procedere alla SCIA o CIA entro il termine di 365 giorni. In caso contrario, si applicheranno le sanzioni previste per attività svolte senza SCIA o CIA». Da qui il 30 settembre 2026, ora spostato a fine anno.
La circolare della Sezione Turismo e Internazionalizzazione prot. n. 540158 del 3 ottobre 2025, indirizzata a tutti i Comuni pugliesi, ha chiarito che l'obbligo riguarda in particolare le locazioni turistiche e brevi già registrate in DMS Puglia e ha notificato la modulistica da usare.
La proroga vale per chi era già attivo, non per chi comincia adesso
I 365 giorni — ora poco più di 450 — riguardano le attività già avviate quando la norma è entrata in vigore. Chi comincia oggi non ha nessuna proroga: la CIA o la SCIA vanno presentate prima di iniziare a locare, come per qualunque altra attività. È la distinzione che, nei mesi scorsi, ha creato più equivoci allo sportello.
CIA o SCIA? Nel 2026 il conto degli appartamenti è cambiato
La legge regionale (art. 10 bis, comma 6) dice che l'attività «si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile ove a tale attività vengano destinati più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta, conformemente a quanto disposto dall'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178».
Il punto è che quella norma statale, dal 2026, non conta più quattro appartamenti ma due: l'articolo 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026) ha sostituito «quattro appartamenti» con «due appartamenti», con effetto dal periodo d'imposta 2026. Il rinvio contenuto nella legge regionale è un rinvio a quella disposizione, e la soglia che conta oggi è quindi la nuova.
| Come gestisci nel 2026 | Che cosa presenti |
|---|---|
| Fino a due appartamenti destinati alla locazione breve, senza servizi da struttura ricettiva | CIA — comunicazione di inizio attività art. 10 bis, comma 7, l.r. 49/2017 |
| Più di due appartamenti nello stesso periodo d'imposta | SCIA — scatta la presunzione di attività imprenditoriale art. 10 bis, commi 5 e 6 |
| Attività esercitata tramite società | SCIA, presentata dal legale rappresentante art. 10 bis, comma 5 |
In pratica: chi nel 2026 destina alla locazione breve più di due appartamenti si trova nella presunzione di imprenditorialità, e quindi sul canale della SCIA, non della CIA. Prima di scegliere il modulo conviene fare questo conto — e nei casi di confine (comproprietà, immobili di familiari, gestioni affidate a un property manager) conviene farlo con noi: presentare l'atto sbagliato significa risultare, per il Comune, privi di quello giusto.
Dove si presenta la CIA — ed è proprio qui che nasce la proroga
La comunicazione si presenta al SUAP del Comune in cui si trova l'immobile, con la modulistica unificata regionale: la determinazione dirigenziale n. 217 del 3 ottobre 2025 ha approvato i moduli della CIA e quelli per le attività già registrate in DMS Puglia, mentre la determinazione n. 46 del 7 marzo 2025 riguarda la SCIA per la locazione in forma imprenditoriale.
La Regione ha motivato la proroga proprio con il canale telematico: non tutti i SUAP pugliesi passano da «impresainungiorno.gov.it». Diversi Comuni usano piattaforme proprie o gestioni associate dello sportello, e questo ha rallentato sia chi doveva presentare sia gli uffici che devono lavorare le pratiche. Prima di compilare qualunque cosa, quindi, va verificato qual è il canale del proprio Comune: il modulo giusto inviato sul portale sbagliato non è una pratica presentata.
La comunicazione non è l'unico adempimento
CIA e SCIA sono l'atto che fa conoscere l'attività al Comune. Restano, e vanno verificati adesso che c'è tempo, tutti gli altri obblighi:
CIR e CIN. Il Codice identificativo regionale si ottiene registrandosi sulla piattaforma DMS Puglia ed è propedeutico al Codice identificativo nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo (art. 13 ter del d.l. 145/2023). La banca dati regionale dialoga con la BDSR nazionale secondo il decreto ministeriale n. 16726 del 6 giugno 2024.
Polizza assicurativa. L'art. 10 bis, comma 11, impone a chi esercita l'attività — imprenditoriale o no — di stipulare una polizza per la responsabilità civile verso i clienti, commisurata alla capacità ricettiva. È l'obbligo più trascurato: va stipulato, non solo dichiarato.
Sicurezza dell'alloggio. Servono rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano (art. 13 ter, comma 7, d.l. 145/2023).
Dati del movimento turistico tramite l'applicativo SPOT di Pugliapromozione, denuncia degli ospiti alla pubblica sicurezza (Alloggiati Web) e, dove è istituita, riscossione e versamento dell'imposta di soggiorno secondo il regolamento comunale (art. 10 bis, comma 10).
Che cosa si rischia dopo il 31 dicembre 2026
La proroga sposta il termine, non cancella le sanzioni: scaduto il nuovo termine restano applicabili quelle previste dall'art. 10 quater della l.r. 49/2017, che il Comune applica attraverso la polizia locale secondo la legge 689/1981 (e i cui proventi restano al Comune):
attività non imprenditoriale senza CIA: da 500 a 2.500 euro per ogni unità immobiliare non comunicata, più la chiusura immediata disposta dal SUAP con ordinanza;
attività imprenditoriale senza SCIA: da 2.000 a 10.000 euro per ogni unità immobiliare non segnalata, più la chiusura immediata;
immobile o struttura privi di CIN: da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni;
CIN non esposto o non indicato negli annunci: da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità, con rimozione dell'annuncio irregolare; in caso di inerzia, diffida a rimuoverlo entro 15 giorni e poi sospensione dell'attività per 30 giorni;
alloggio privo dei requisiti di sicurezza (rilevatori ed estintori): da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
Il consiglio dello Studio
Tre mesi sembrano tanti e non lo sono: cadono sulle chiusure di fine anno e su uffici comunali che si troveranno a lavorare insieme migliaia di pratiche arretrate. Chi ha la documentazione pronta faccia la comunicazione ora, senza aspettare dicembre — anche perché, come si è detto, la proroga produce effetti dalla pubblicazione sul Bollettino regionale.
Quello che conviene mettere insieme intanto: il titolo di disponibilità dell'immobile e i dati catastali, i codici CIR e CIN, la polizza di responsabilità civile, la prova dei dispositivi di sicurezza installati e, per chi gestisce più immobili, il conto degli appartamenti destinati alla locazione nel 2026, che decide se la strada è la CIA o la SCIA.
Se ci segui su questi temi, trovi il quadro completo nei nostri approfondimenti su come funziona la Comunicazione di Inizio Attività e su documenti e adempimenti obbligatori delle locazioni brevi in Puglia. Se sei nostro cliente, scrivici: verifichiamo insieme la posizione di ogni immobile e prepariamo la pratica per il SUAP del tuo Comune.
Domande frequenti
Qual è la nuova scadenza per CIA e SCIA in Puglia?
Il 31 dicembre 2026. Il termine precedente era il 30 settembre 2026 e vale per le locazioni turistiche e gli affitti brevi già avviati, cioè registrati in DMS Puglia entro il 30 settembre 2025.
La proroga vale anche per chi apre adesso?
No. La proroga riguarda solo le attività già avviate. Chi inizia oggi deve presentare la CIA o la SCIA prima di cominciare a locare, senza alcun termine di tolleranza.
Devo presentare la CIA o la SCIA?
La CIA è per chi gestisce in forma non imprenditoriale, la SCIA per chi gestisce in forma imprenditoriale. Dal 2026 la presunzione di imprenditorialità scatta oltre i due appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta (prima erano quattro), e chi esercita tramite società presenta sempre la SCIA.
Ho già il CIR e il CIN: devo presentare lo stesso la CIA?
Sì. Sono adempimenti diversi: CIR e CIN identificano l'immobile nelle banche dati regionale e nazionale, la CIA (o la SCIA) è la comunicazione dell'attività al Comune. Avere i codici non sostituisce la comunicazione al SUAP.
Dove si presenta la CIA per un affitto breve in Puglia?
Al SUAP del Comune in cui si trova l'immobile, con la modulistica unificata approvata dalla Regione. Attenzione al canale: non tutti i Comuni pugliesi usano «impresainungiorno.gov.it», diversi hanno una piattaforma propria o una gestione associata dello sportello.
Che cosa rischio se non presento la CIA entro il 31 dicembre 2026?
Da 500 a 2.500 euro per ogni unità immobiliare non comunicata, più la chiusura immediata dell'attività disposta dal SUAP. Per chi esercita in forma imprenditoriale senza SCIA la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro per ogni unità.
Serve una polizza assicurativa per le locazioni turistiche in Puglia?
Sì. L'art. 10 bis, comma 11, della l.r. 49/2017 obbliga chi esercita l'attività, in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, a stipulare una polizza di responsabilità civile verso i clienti, commisurata alla capacità ricettiva.
Riferimenti normativi
Legge regionale 1° dicembre 2017, n. 49, Capo II bis (artt. 10 bis, 10 ter, 10 quater), come modificata dall'art. 5 della legge regionale 29 settembre 2025, n. 15 (BURP n. 6 straordinario del 30 settembre 2025) e dalla successiva modifica che proroga al 31 dicembre 2026 il termine dell'art. 10 quater, comma 8 · Determinazione dirigenziale Sezione Turismo e Internazionalizzazione n. 217 del 3 ottobre 2025 e n. 46 del 7 marzo 2025 (modulistica) · Circolare regionale prot. n. 540158 del 3 ottobre 2025 · Art. 13 ter del d.l. 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191 · Art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dall'art. 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 · Art. 4 del d.l. 24 aprile 2017, n. 50 · Art. 53 del d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 · Decreto del Ministro del turismo 6 giugno 2024, n. 16726.
Ultimo aggiornamento: 23 settembre 2026.