Negli ultimi anni, in tutta la costa salentina come nel resto d'Italia, sempre più proprietari di case vacanza e appartamenti ad uso turistico scelgono di affidare la gestione del proprio immobile a un property manager: una figura comoda, che si occupa di annunci, check-in, pulizie, manutenzioni e rapporti con gli ospiti, sollevando il proprietario da incombenze che spesso non ha tempo (o voglia) di seguire.
Il problema è che, molto spesso, chi svolge questa attività lo fa senza essere iscritto al ruolo degli agenti immobiliari — anche quando, di fatto, pubblica gli annunci sui portali per conto del proprietario, tratta con gli ospiti le condizioni di soggiorno e incassa i pagamenti. Un'attività che, per legge, resta riservata a chi ha superato l'esame camerale ed è iscritto al relativo ruolo.
Per il proprietario che si affida a un gestore non abilitato, questo non è un dettaglio formale: è una fonte di rischi concreti, che vale la pena conoscere prima di firmare un mandato di gestione.
Il contratto può essere nullo, e senza alcuna tutela
Se l'attività svolta dal gestore è, nella sostanza, mediazione immobiliare (mettere in contatto proprietario e ospite, negoziare, concludere l'affare) e il gestore non è iscritto al ruolo, il contratto stipulato è a rischio di nullità per contrarietà a norme imperative. La giurisprudenza è chiara: chi opera come mediatore senza essere abilitato non matura alcun diritto alla provvigione e, secondo l'orientamento più severo, non può nemmeno agire per farsi riconoscere un compenso in via residuale.
Per il proprietario questo significa un rapporto privo delle garanzie minime che la legge riserva invece ai clienti degli agenti immobiliari regolari: nessun obbligo di trasparenza codificato, nessuna responsabilità professionale codificata, nessuna certezza sulla tenuta del contratto in caso di contestazione.
Nessuna assicurazione professionale a tutela del proprietario
Gli agenti immobiliari abilitati sono obbligati per legge a dotarsi di una polizza assicurativa professionale, a copertura di eventuali danni causati al cliente nello svolgimento dell'incarico. Un gestore non iscritto al ruolo non ha (e non può avere) questa copertura.
In caso di danni all'immobile, contestazioni degli ospiti, errori nella gestione delle prenotazioni o addirittura sottrazione di somme, il proprietario si trova quindi privo di qualunque garanzia assicurativa a monte: l'unica strada resta l'azione diretta contro il gestore, con tutti i rischi di un patrimonio spesso non capiente.
Il modo in cui viene strutturato il rapporto incide sulla tassazione
Molti proprietari non sanno che la forma contrattuale scelta per il mandato di gestione, mandato con rappresentanza, oppure locazione dell'immobile al gestore che poi lo risubaffitta ai turisti, cambia radicalmente il regime fiscale applicabile. Solo nel primo caso resta possibile l'accesso alla cedolare secca; nel secondo, l'Agenzia delle Entrate la esclude, perché il proprietario percepisce un canone fisso che tecnicamente non è più il corrispettivo di una locazione turistica.
È un aspetto che il proprietario scopre spesso solo in sede di dichiarazione dei redditi o peggio, in sede di controllo se non ha verificato con un professionista la reale natura del contratto proposto dal gestore.
Adempimenti trascurati, sanzioni per il proprietario
Dal 2025 ogni immobile destinato a locazione breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio: la sua assenza comporta sanzioni fino a 8.000 euro per immobile. A questo si aggiunge l'obbligo di comunicare gli ospiti alla Questura entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web, e il versamento dell'imposta di soggiorno dove prevista.
Se il mandato al gestore non è formalizzato correttamente, questi obblighi possono restare "scoperti" — nessuno li assolve, e a risponderne in prima battuta resta comunque il proprietario, come titolare dell'immobile.
Come vengono incassati i soldi conta più di quanto sembri
Un punto spesso sottovalutato riguarda proprio le modalità di incasso dei canoni. Se il gestore incassa i pagamenti degli ospiti per conto del proprietario, diventa sostituto d'imposta e deve trattenere una ritenuta del 21% da versare all'Erario: un obbligo che, se disatteso, genera conseguenze fiscali di cui il proprietario può comunque essere chiamato a rispondere in sede di controllo.
C'è poi un rischio più silenzioso: in assenza di un conto corrente dedicato e separato, le somme incassate per conto del proprietario si mescolano al patrimonio del gestore. Se il gestore ha problemi di liquidità, pignoramenti o va incontro a un'insolvenza, quelle somme — che sono del proprietario, non del gestore — rischiano di essere aggredite insieme al resto del suo patrimonio, senza automatica tutela per chi le aveva solo affidate in gestione.
Concorrenza sleale, ma anche un danno d'immagine per il proprietario
Va infine considerato un aspetto meno tecnico ma reale: un gestore che opera in modo non conforme espone anche il proprietario a un possibile coinvolgimento indiretto in accertamenti o contestazioni, con conseguenze in termini di tempo, costi di difesa e reputazione — proprio l'opposto di quella tranquillità che ci si aspettava affidando l'immobile a un professionista.
Come tutelarsi
Prima di affidare il proprio immobile a un property manager, un proprietario dovrebbe sempre verificare:
- se l'attività svolta comporta reale intermediazione (annunci, trattative, conclusione dell'affare) e, in tal caso, se il gestore è iscritto al ruolo degli agenti immobiliari;
- quale forma contrattuale viene utilizzata e quali effetti fiscali comporta;
- se e come vengono incassati i canoni, e se esiste un conto dedicato a tutela delle somme di sua spettanza;
- se tutti gli adempimenti obbligatori (CIN, Questura, imposta di soggiorno) sono effettivamente rispettati.
Un mandato di gestione ben scritto, verificato da un professionista prima della firma, è la differenza tra affidare il proprio immobile in sicurezza e scoprire troppo tardi di avere un problema fiscale, contrattuale o assicurativo da risolvere.
Questo Studio segue proprietari e gestori di immobili ad uso turistico nella verifica e nella redazione dei contratti di gestione, e nella corretta impostazione fiscale delle locazioni brevi. Per una verifica del proprio contratto o della propria posizione, è possibile contattare lo studio presso le sedi di Porto Cesareo e Casarano.