Nel lavoro di studio capita spesso un caso pratico molto concreto: il contratto di locazione viene sottoscritto e registrato regolarmente, ma l'Attestato di Prestazione Energetica viene predisposto solo in un momento successivo. In questa situazione il punto critico non è tanto l'allegazione materiale al contratto, quanto il rispetto della tempistica legale degli obblighi di informazione, consegna e dotazione dell'APE.
La disciplina di riferimento è contenuta soprattutto negli articoli 6 e 15 del D.Lgs. 192/2005, più volte modificato, oltre che negli interventi correttivi del DL 145/2013 che hanno eliminato la nullità del contratto e l'hanno sostituita con un sistema di sanzioni amministrative.
Il caso reale
Il caso è il seguente: un immobile viene locato con contratto sottoscritto dalle parti; l'APE non è allegato al contratto e, soprattutto, non esiste ancora alla data della firma; solo successivamente il proprietario incarica il tecnico e ottiene l'attestato. È una situazione diversa da quella in cui l'APE esiste già ma non viene allegato materialmente al contratto, perché qui manca proprio il documento al momento in cui la legge pretende che il conduttore sia informato e riceva la documentazione energetica.
Dal punto di vista operativo, questa fattispecie è più rischiosa di una semplice dimenticanza documentale. Se l'APE viene creato dopo la sottoscrizione, il locatore non può sostenere di aver adempiuto correttamente all'obbligo di consegna delle informazioni e della documentazione energetica al momento della conclusione del contratto.
Cosa dice la norma
L'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, in forma qui parafrasata, collega espressamente l'APE ai nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione. La norma richiede che il conduttore dichiari di aver ricevuto informazioni e documentazione, comprensiva dell'attestato di prestazione energetica, e costruisce quindi un obbligo che deve essere assolto prima o al più tardi al momento della stipula, non in una fase successiva.
Sempre in termini sostanziali, la disciplina distingue tra due piani:
- l'esistenza dell'APE e la sua consegna/informazione al conduttore;
- l'allegazione materiale dell'attestato al contratto, oggi non più sempre necessaria nelle locazioni di singole unità immobiliari.
Questo significa che non allegare l'APE non equivale automaticamente a violazione, se l'attestato esisteva già ed era stato correttamente consegnato o messo a disposizione del conduttore nei tempi dovuti. Al contrario, se l'APE viene formato solo dopo la firma, il problema non è formale ma sostanziale: l'obbligo temporale previsto dalla legge risulta tardivamente adempiuto.
Estratto normativo essenziale
In forma sintetica e non testuale, gli estratti più rilevanti sono questi:
Art. 6 D.Lgs. 192/2005
- Per i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto informazioni e documentazione relativa alla prestazione energetica, comprensiva dell'APE.
- La disciplina presuppone quindi che l'attestato esista già quando il contratto viene concluso oppure, al più tardi, al momento della sua sottoscrizione.
- Per le locazioni di singole unità immobiliari l'allegazione materiale dell'APE non è più il punto centrale, mentre resta fermo l'obbligo sostanziale di informazione e consegna.
Art. 15 D.Lgs. 192/2005
- Se il proprietario viola l'obbligo di dotare l'immobile di APE nel caso di nuova locazione, si applica una sanzione amministrativa da 300 a 1.800 euro.
- Nei casi di omessa dichiarazione o allegazione, dove la disciplina lo prevede, si applicano sanzioni più elevate; per le locazioni di singole unità immobiliari la forbice indicata dalle fonti di commento è da 1.000 a 4.000 euro, ridotta della metà se la durata della locazione non eccede i tre anni.
- Il contratto non è nullo per questo motivo, ma resta esposto al rischio sanzionatorio amministrativo.
Dove nasce il pericolo di sanzioni
Il rischio sanzionatorio nasce nel momento in cui il contratto viene concluso senza che l'immobile sia già dotato dell'attestato e senza che il conduttore abbia potuto ricevere correttamente la documentazione energetica. La successiva produzione dell'APE può regolarizzare la situazione documentale per il futuro, ma non elimina automaticamente la violazione già consumata al momento della stipula.
Dal punto di vista difensivo, il tema centrale diventa la prova del fatto storico. Se il locatore non è in grado di dimostrare che l'APE esisteva già alla data di firma e che il conduttore aveva ricevuto la documentazione energetica, la circostanza che l'attestato rechi una data successiva alla sottoscrizione del contratto rende difficile sostenere il corretto adempimento dell'obbligo.
L'equivoco più comune negli studi e nelle agenzie
L'equivoco più frequente è confondere la mancata allegazione con la mancanza originaria dell'APE. Le due situazioni non coincidono: nel primo caso si discute di un possibile difetto documentale; nel secondo caso si è in presenza di un adempimento sostanziale eseguito tardivamente, con un profilo sanzionatorio molto più serio.
Per questo motivo, quando si analizza un contratto già registrato, occorre verificare almeno quattro elementi:
- data di sottoscrizione del contratto;
- data di emissione dell'APE;
- presenza della clausola con dichiarazione di ricezione delle informazioni e documentazione energetica;
- eventuale prova della consegna al conduttore prima della firma o contestualmente ad essa.
Indicazioni operative per lo studio
Sul piano professionale, la procedura più prudente è bloccare la stipula e la registrazione del contratto finché l'APE non sia già disponibile. Questo approccio riduce il rischio di contestazioni sulla veridicità della clausola contrattuale e limita l'esposizione alle sanzioni amministrative previste dall'art. 15 del D.Lgs. 192/2005.
Per i contratti già firmati, l'analisi deve essere caso per caso. In presenza di APE emesso solo dopo la sottoscrizione, la linea tecnica più corretta è considerare il rapporto valido ma potenzialmente sanzionabile, distinguendo con attenzione tra la regolarità civilistica del contratto e la violazione amministrativa della disciplina energetica.
Conclusione
Nel caso reale in cui l'APE non sia allegato al contratto e venga addirittura formato solo dopo la sottoscrizione, il problema principale non è l'assenza dell'allegato ma il fatto che l'attestato non esisteva quando la legge pretendeva informazione e documentazione al conduttore. In questa ipotesi il contratto di locazione resta valido, ma il locatore si espone al concreto pericolo delle sanzioni amministrative previste dal D.Lgs. 192/2005.